中古物件の探し方

中古マンションを探す際には、通常は不動産情報サイトで検索すると思います。でもただ漫然と調べていてもなかなかうまくいかないですし、いい物件に出会うことができません。物件価格が妥当なのかどうかもよくわからないのではないでしょうか。

くわえてSUUMO等で調べても人気の地域の物件は競争率も高く、掲載されても先を越されることも多かったりします。そこでご提案したいのが、「不動産ジャパン」という情報サイトを利用して物件情報をエクセルを使ってまとめる方法です。やり方はとても簡単なので以下解説します。

 ①不動産ジャパンの「買うトップ」をクリックすると下記ページが出ます。ここの「マンション」をクリックします。

 

 

 ②すると全国地図がでるので「愛知県」をクリックします。すると「エリアから検索」と「路線から検索」の二つが出てきます。ここでは路線から検索をクリックしましょう。

 

 

 ③すると下画面のようにJR、私鉄、地下鉄などの路線名がでてきます。希望の沿線をチェックします。
 ④次に検索条件を入力しますが、下記の4つだけで大丈夫です。なお下記の設定内容は多くの方にとって現実的な条件設定だと思われますが、当然、自由に調整すればよいです。
   価格:1000万円以上 2000万円未満
   専有面積:70~90㎡未満
   築年数:指定なし
   最寄駅徒歩分:15分以内

 

以上を設定して最後は「検索」をすればOKです。かなりの数の案件が出てきますが、検索の設定条件が細かく設定できていないので個別の物件を見て希望にあうか、良好な物件か、をチェックしていきます。

マイリストに物件を保存することもできますが、5物件しか保存できません。そこでエクセルを使って物件情報をまとめます。なお、この時にまとめる物件情報は、少し条件から外れる案件もまとめます。

例えば駅から10分圏内が希望だったら15分まで広げたり、床面積は70㎡が希望なら10㎡前後広げたり、予算も+200万円くらいまで高めに設定します。

希望条件から大きく外れているものは除外してもいいですが、多少離れていても気にせずにまとめます。

下表のような感じで2~30件ほどまとめてみましょう。するとリフォーム済み物件は2~300万円くらい高いな、とか築年数は古いけど駅近くだから少し高めだな、とか、希望の地域の「相場観」が身についてきます。

物件情報で確認しておきたい項目は10個以上。所在階や角部屋かどうかなどの情報も重要です。

相場観があるとその物件価格が妥当かどうか判断しやすくなります。ぜひ、自分で調べてみてください。

なお物件情報としては所在階がどこか、総戸数や何階建てか、という内容もチェックすることも大事です。例えば4階建ての物件の場合、エレベーターがない、という物件も多いからです。

物件をまとめるエクセルデータを希望の方は一番最後にある資料請求フォームに「物件入力エクセルデータ希望」としてください。おってメールにてお送りします。

なお、物件探しをする場合は明確な予算設定をしておかないと物件を購入してもいいのかどうかの判断ができません。

そのためにはリノベーション費用がいくら必要なのかも理解しておくことが重要です。ただリノベーション費用は物件状況によっても変わってきますし、会社によっても、工事内容によっても違ってきますからまずは相談をしていただけるとより適切なアドバイスができます。

 

リノベーションプランに制約がかかる3つのポイント

リノベーションの際、プランに影響が出てくるポイントは下記の3つです。

・給排水配管と換気配管の経路と位置
・室内に出っ張る柱や梁の高さと大きさ
・窓の位置とサイズ

以上の3つを把握すれば、その物件でどんなことができるのか、どんな制約の中で設計をしないといけないのか、が大体分かります。

もちろん細かなチェックポイントは他にもいろいろとあるんですが、これまでの経験上、この3つがプランの方向性を左右する大きなポイントであると言えます。

ただ、予算内で希望していることを実現できるかどうかを自分で判断するのは、やはり難しく、プロのチェックがあったほうが安心です。

これまで多くの方が中古マンションを購入してリノベーションをしているんですが、購入前には必ず物件チェックをしています。

現場チェックは何が制約になるのかが事前にわかるので安心です

ただし、その時の立ち位置としては、実際に購入する人よりも客観的に、現状の状態、物件の特徴を確認します。感情を入れることはありません。

工事受注をしたいからといって、簡単に「良い物件ですね」「なにも問題ないですね」と言って、購入をさせてしまうと、詳細計画の際に要望の実現ができなかったり、予算が過剰にかかったりすることになるからです。

予算の中で、その物件を快適な住まいに変えることができるかどうか?を見極めるにはマイナス面をちゃんと把握することが重要です。

「北側の窓が小さいので、通風には難があって比較的暗くなります。」
「二重床を加味すると、梁高さが5センチくらいは低くなるとお考えください。」
「間取りと配管経路によってはココに段差がつく可能性があります。」
「キッチンは換気扇の経路の関係でこの区画の中で設置することになります。」

というような感じで、プラン的に大きく制約が出そうな点、気になりそうな点を中心にお伝えしておきます。

解体をしてみないと完全にはわからないこともありますから、そういう部分については想定されることをお伝えしておきます。

もちろん、マイナス面という視点だけではなくて、その物件の良いところも、お伝えします。そして総合的に判断して購入しても良いかどうかもお伝えします。

単純に購入していい、という言い方ではなくて、例えば「梁下の高さは180cmくらいになりますが、それが大丈夫ならこの物件は購入していいと思います」という感じになります。

この判断をしたとしてもお金を頂くわけではないです。でもやはりマンションリノベーションをする上では、そこまで踏み込んで確認判断をしてあげないと、購入する決断がなかなかできないと思うのです。

もちろん、ダメな場合はちゃんと理由をつけてお伝えします。

不動産屋さんとは違う視点で要望を実現できるかどうかを、シビアにチェックしてお伝えするという姿勢が私たちの強みだと考えています。

ラフ案で方向性を確認することも可能ですが注意が必要です

基本的な物件の特徴を確認した後に、可能性があるようであれば、おおよその窓位置と梁位置、寸法を測ってリノベーションプランの方向性の検討ができるレベルの調査をします。

過去の施工事例をベースに、プランの方向性もお伝えしながら、おおよその予算もお伝えできるので、その他の諸条件がおおむね合っていれば、早い人はその日のうちに購入決断まで可能です。

なお、ある程度雰囲気がわかる手書きのラフ案をつくる場合もあります。下図が実際に提案した時のラフ案。作図はかなり手を抜いてますが、ここはスピード優先なので割り切ってお伝えしています。

簡単そうに見えますが、ある程度の経験がないとうまいラフ案はできません。というのも、マンションは基本的にコンパクトですから、生活のスケール感がないと必要なスペースがとれていなかったりします。

それに配管の経路や梁や柱が影響する部分も考慮するので、ラフな絵の割にはその配置や動線が成り立つのか、「あたり」を付けるのは見た目ほど簡単ではないんです。

作図自体は10分もあれば描けてしまいそうなラフ図ですが、それを考えるために、時間を少しだけいただくことになります。よりリノベーションのイメージができるので購入の参考になるのがいいところです。

ただ、その検討に時間がかかりすぎると、他の人が購入してしまう可能性はあります。そういう状況で検討をしているという意識を持ってください。でないと誰かに先を越された時のショックが大きくなりますから・・・。

特殊な要望がある、または特殊な物件である場合は検討に時間がかかってもいいと思います。

ただ一般的な物件の場合は、ある程度やれることも見えますから、細部で悩むよりも物件に大きな制限がないようであれば、まずは購入の決断をしてしまった方がいい場合もあります。

人気の地域などでは購入の意思表示が早い人が多いので、先を越されてしまうことがけっこう多いからです。

 

以上を踏まえて中古物件探しを始めて頂いても良いのですが、これから物件探しをする、ということであればまずは一度事務所にお越しください。

下記フォームに必要事項を入力して「物件購入相談希望」として送信いただければ、こまかな条件設定の仕方や、物件情報をまとめる表データについてより詳しくサポートさせていただきます。

 

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