中古物件を決断するために必要な二つの基準

中古物件選びに同行したり、その物件が良いかどうかのアドバイスをすることが多いのですが、最終的な決断をするためには物件を選ぶための基本的な基準が必要です。それには大きく2つあります。

一つは「予算」「面積」「駅からの距離」「築年数」といった物件の条件という基準です。その人の状況や希望に大きく左右されます。

でも物件条件を決めただけでは物件は選べません。というのも仮に希望条件の物件があったとしても、その物件の価格が妥当なのかどうかがわからないと、購入の決断がなかなかできないからです。つまり「相場観」という基準が必要になるのです。

ではその相場観を得るにはどうしたらいいのかというと、やはりある程度の数の物件を自分自身でチェックすることが必要です。少し面倒に思うかもしれませんが、これは是非して欲しいと思います。そのためには下記のようにエクセルで物件の一案表をつくると良いです。

物件情報で確認しておきたい項目は10個以上。所在階や角部屋かどうかなどの情報も重要です。

この作業自体はやってみると実はそれほど大変ではないことがわかるのですが、購入のご相談を頂きましたら条件を踏まえた物件情報の取りまとめも行いますのでまずはお問合せ下さい。

不動産屋さんでは難しい中古物件の評価

条件が決まって相場観があれば簡単に選択できるかというと、そうとも言えません。その物件がどんな特徴を持っているのか、リノベーションをする上での懸念点はないのか、といったことを判断する必要があります。

ただこれは一般の方はもちろん、不動産屋さんでも簡単に判断することは難しいことが多いと思います。

<物件の方角を正しく理解する>

例えば下の図はある中古マンションの間取り図です。この物件は購入しても良いかどうかの相談を受けたことがありますが、図にも書き込んである通り、この物件はおススメしにくい物件です。

マンションの日当たり良好には要注意です

リノベーションでは既存の間取り自体は全て壊してしまうので基本的にはあまり関係ありません。ただ、このマンションの向きがあまりよくありません。図の方位が示している通り、南西向きになっているのです。

この状態では、冬の日射はおそらく14:00位からしか入ってきません。マンションは気密性も高く、上下左右が住戸に囲まれていれば戸建てほど寒くはないのですが、それでも冬にほとんど日射が入らないのでよい環境とはとても言えません。

たぶん、不動産情報ではこの物件は日当たり良好と表記されると思いますが、全然、快適ではないのです。冬の日の当たり方を理解できるかどうか?方角がずれる場合には注意が必要なんだということを知っておきましょう。

 

<物件の「位置」がどこかを理解する>

マンションの中のどこに物件があるのかということは大事なポイントです。例えば3方向に窓があって、日当たりがいい、という物件は工事費用が高くなる傾向にあります。

というのも、たいていの中古マンションは断熱性能が悪いので断熱補強工事をすることになるからです(ちゃんと工事がされていれば断熱補強をしなくても大丈夫な場合もありますが)。

屋上に住んでいる方に夏の住み心地を伺ったのですが、基本的に夏はかなり暑く、エアコンも効かないほどだそうです(下イメージ図)。基本的な天井部分の断熱性能が貧弱なためなのですが、断熱補強をしない限りは暑さの解決ができないのです。

夏は最上階の物件はかなり暑くなります。中住戸は季節を問わず比較的良好な環境です。

では1階ならいいか、と思うかもしれませんが、1階は床の断熱性能が弱いために、冬は他の住戸に比べると戸建てのように底冷えすることが想定されます。

このように、中古マンションの場合はどの位置にその物件があるのかによって、そもそもの環境の違いがあり、それに伴って必要な工事費にも差が出てきますから、一面的な判断で良し悪しを判断できない面があることは知っておくとよいでしょう。


以上のようなことの他にも

・築年数が古い場合は大丈夫なのか?
・中古マンションの耐震性はどうなのか?
・リノベーションでどんなことができるのか?

など物件選びの際には様々な悩みと不安が常についてきます。

そのため物件を正しく評価するためにはリノベーションをすることを前提とした物件の評価を客観的にできる知識と「目」が必要です。

でもその評価も、どんな風に暮らしたいのか、大きさはどうか、予算はどうか、何が優先されるのか、など様々なことが絡んできますので簡単に大丈夫、といえるものでもありません。

物件選びやリノベーションの方向性については、いろいろな話をする中で、答えが見えてきます。

なのでまずは相談をしにお越しください。よくわからない状態を整理し、その上で、自分にとってよりよいリノベーションが計画できるかどうかを検討することからスタートすると良いと思います。

下記に必要事項を入力の上、相談希望とご連絡くださいね。