中古マンションの耐震性に不安があります

マンションの地震被害は実際にどうだったのか?

中古マンションで気になることの一つに耐震性があります。今後起きる可能性が高い南海トラフ地震でも大丈夫なのか?とても気になりますね。

まず、よく言われているのが、1981年以後に新耐震基準になったので、それ以降のマンションなら安心という意見です。正確には確認申請の日付が1981年6月以降の物件が新耐震基準になります。

確かに新しい基準であればまずは安心できます。ではそれよりも古いマンションはダメなのでしょうか?

実際の地震時の被害を調べた資料として、阪神淡路大震災で被害が大きかった神戸市灘区、東灘区のRC建物の被害状況のデータがあります(日本建築学会近畿支部鉄筋コンクリート構造部会: 1995年兵庫県南部地震コンクリート系建物被害調査報告書)。

これによると1981年以降の建物1859棟では、小破以下(使用性に問題がないもの)だったのは93.5%、残りの6.5%は大破または倒壊したということでした。同様に1981年以前の建物2035棟での被害は、小破以下は84.3%で15.7%が大破または倒壊の被害となっています。

あれだけの大地震でしたが、被害を割合だけでドライに判断すると基本的にはRC建物には高い耐震性があるといえます。

ただやはり1981年以前の方が被害が大きいので、できれば1981年以降の建物の方がより安心とはいえますが、この被害結果を見れば、古い建物には耐震性がない、と考えるのは少々偏った見方と言えます。

それに1981年以降であっても6.5%は大破または倒壊しているということを考えると、新耐震基準のマンションだから安心だ、ともいいきれません。

ここで地震被害について考えておきたいこととしては地盤の性状によっても被害の差がでるということです。実際に灘区、東灘区の被害が集中した場所は液状化の危険度が高い地域でもあります。

液状化が懸念される地域では被害も大きくなる傾向にある

そのような地域では地震時の揺れもかなり強くなります。そのため1981年以降であっても被害を完全には免れなかったといえます。別の見方をすれば地盤がよい地域であれば被害を受ける率はもっと少なくなるといえます。

また建物の構造、形状、階数といった個別の違いによっても被害に差があり、例えばピロティ型の建物だけで被害率をみると、大破・倒壊の被害の割合は1981年以降では約11%程度が、1981年以前では約40%以上が倒壊しています。

ピロティ構造のイメージ図。全てではないが、耐震性に不安がある物件も・・・

特に1981年以前のピロティ型の被害率は相当高くなっていますからピロティ型の建物は基本的にはあまりオススメできません。なおピロティ型を除いた時の1981年以前の建物の大破・倒壊の被害率は約13%程度と下がります。

地震被害の程度には様々な要因が関係してきますから単純に1981年以前と以後で評価を単純にすることはできないのですが、ここまでの被害の状況、特性を踏まえた上で、具体的にどんな点に注意をして中古マンション選びをしたらいいのでしょうか?

名古屋市で地震に安心な中古マンションを購入するとしたら?

以上の地震被害の状況を踏まえた上で、名古屋市で物件を選ぶ際には以下の2つのポイントを踏まえて選ぶことをおススメします。

①住みたい地域の地盤について確認をする

住みたい地域は様々な条件、状況があるので難しいところですが、名古屋市のハザードマップを調べると南海トラフを想定した際の最大震度が示されています。

南海トラフを想定した最大震度

液状化の可能性を想定した下図と合わせてみると震度が高い地域と符合していることが分かります。

液状化の可能性が高い地域は想定震度が高い地域とほぼ一致していることがわかる

誤解を与えそうなので補足しておきますが、単純に、震度が高い地域はダメ、ということではありません。こういうことが想定されているのが事実なので、それを正しく知るということがまずは大事なのです。

たまたま地盤に不安がある地域が住みたい地域だったり、地元であったりした場合、現状を正しく認識し、リスクに対してできる限りの対策をすることが重要だと思います。

②1981年以降か、それとも1981年以前かを検討する

先に示した液状化の可能性が高い地域で暮らす場合、地震被害の結果を踏まえれば基本的には1981年以降の物件を選ぶ方が良いでしょう。

どうしても1981年以降の案件では予算が成り立たない、希望の物件がない、などで1981年以前の物件を選ぶ場合はピロティ構造の建物は避けましょう。倒壊するリスクがかなり高いと想定されるからです。

液状化の可能性が低い地域であれば1981年以降の物件をベースにチェックしつつ、予算や条件が合わなければ1981年以前の物件も視野に入れて検討すれば良いと思います。

新しい物件だとより安心ではありますが、良い条件の場合はやはり高めになりますし、競争も激しいので、そういう良い物件は情報が出ると比較的短期間で売れてしまいます。

それに比べて1981年以前の案件は築年数も古くなるので多くの方が敬遠し勝ちですが、その分、良い条件のものがあったりしますし、価格も低めなのでそういう意味では狙い目と言えます。

地震被害についても地盤が良好であれば大破・倒壊の被害も少なくなるので、いたずらに不安になる必要はないと思います。

なお地盤が良い地域であっても1981年以前のピロティ構造の物件を選ぶ場合は慎重さが必要です。耐震診断をしている、低層建築物である、といった感じで個別の物件状況を踏まえて選択することが重要になります。

 

<まとめ>

中古マンションの耐震性を実際の被害状況から検討してみました。地震に対してどう考え判断するのかは難しく、絶対に大丈夫ということはどんな建物であっても言い切れません。

今現在わかっている様々な状況から、リスクができるだけ低くなるように、具体的で現実的な物件選びの考え方についてお伝えしました。

ただ実際の物件をみてそれが本当に良いのかどうかはなかなか判断がつきにくい面もあります。そのために実際の物件に同行してどんな状態なのか、どんな可能性があるのか?または止めた方がいいのか?ということのフォローをしています。

私たちN.style建築工房は、不動産屋さんとは別の視点で、かつ購入する方以上に厳しい目線でリノベーションを踏まえた物件の評価をしています。

※詳しくは「安心して中古マンションを購入したい方へ」を参照ください。

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